Réponse en bref
Non, on ne peut pas expulser un locataire mauvais payeur comme un squatteur — ce sont deux situations juridiques radicalement différentes. Un locataire qui ne paie plus ses loyers n’est pas juridiquement un squatteur : il relève d’une procédure d’expulsion pour impayés, qui obéit à des règles entièrement différentes. Confondre les deux est l’erreur la plus coûteuse qu’un propriétaire puisse faire — elle peut lui faire perdre plusieurs mois de procédure et l’exposer à des sanctions pénales.
Peut-on expulser un locataire mauvais payeur comme un squatteur ?
Pour un squatteur, la procédure administrative accélérée permet une évacuation en 72 heures via le préfet. À l’inverse, expulser un locataire en impayé nécessite un jugement du tribunal et respecte des délais minimum de plusieurs mois.
La distinction est fondamentale : le squatteur s’introduit par effraction ou tromperie, tandis que le locataire a initialement eu un titre d’occupation devenu caduc.
LA DIFFÉRENCE FONDAMENTALE
⚠️Le squatteur n’a jamais eu aucun droit sur le logement. Son entrée est illégale dès le départ. Procédure : administrative possible sous 48h.
📄Le locataire en impayé a signé un bail légal. Il bénéficie du droit locatif français. Procédure : judiciaire obligatoire, 8 mois à 2 ans.
Quelle est la définition exacte de chacun ?
Le squatteur
Le squatteur est une personne qui occupe un logement sans avoir jamais eu aucun droit ni titre. Son entrée est illégale dès le départ — par effraction, crochetage, fausse clé ou en profitant d’une absence. Il n’existe aucun contrat. Le squat constitue une infraction pénale passible de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende depuis la loi Kasbarian-Bergé de 2023.
Le locataire en impayé
Le locataire en impayé a signé un contrat de bail légal et, à un moment donné, a cessé de payer son loyer. Son entrée dans le logement était parfaitement légale. Il bénéficie de la protection du droit locatif français, l’un des plus protecteurs d’Europe.
Tableau comparatif complet : squatteur vs locataire en impayé
| Critère | Squatteur | Locataire en impayé |
|---|---|---|
| Entrée dans le logement | Illégale (effraction, tromperie) | Légale (bail signé) |
| Titre d’occupation | Aucun | Contrat de bail en cours |
| Statut juridique | Occupant sans droit ni titre | Locataire protégé par la loi |
| Nature de l’infraction | Pénale (violation de domicile) | Civile (manquement contractuel) |
| Trêve hivernale | Non applicable depuis 2025 | Applicable (1er nov.– 31 mars) |
| Procédure d’expulsion | Administrative ou judiciaire | Judiciaire obligatoire |
| Recours au préfet | Possible (sous 48h) | Impossible |
| Avocat obligatoire | Non (admin.) / Oui (judiciaire) | Oui |
| Délai moyen | 1–3 sem. (admin.) / 6–24 mois (jud.) | 8 mois à 2 ans |
| Sanctions pour l’occupant | 3 ans prison + 45 000 € | Aucune sanction pénale |
La procédure d’expulsion d’un squatteur
Voie administrative (si action dans les 48h)
- Dépôt de plainte pour violation de domicile
- Constat du commissaire de justice
- Saisine de la préfecture
- Décision du préfet sous 48–72h
- Évacuation par la force publique sous 3 à 10 jours
Voie judiciaire (si délai dépassé)
- Dépôt de plainte + constat du commissaire de justice
- Saisine du tribunal judiciaire par un avocat (référé)
- Audience et jugement
- Signification + délai pour quitter les lieux
- Concours de la force publique si refus
La trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs depuis le 1er janvier 2025.
La procédure d’expulsion d’un locataire en impayé
Étape 1 — La mise en demeure (mois 1–2)
Le propriétaire envoie une lettre de mise en demeure au locataire lui demandant de régulariser sa situation. Cette étape documente la relation et amorce la procédure.
Étape 2 — Le commandement de payer (mois 2–3)
En 2025, 175 000 commandements de payer ont été délivrés à des locataires en situation d’impayés en France (source : Chambre nationale des commissaires de justice). C’est le premier acte formel. Le commissaire de justice remet au locataire un commandement précisant le montant dû et lui accorde 2 mois pour régulariser.
Étape 3 — L’assignation en justice (mois 3–5)
Si le locataire n’a pas régularisé, l’avocat du propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Une date d’audience est fixée.
Étape 4 — L’audience et le jugement (mois 5–8)
Le juge prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. Il peut accorder au locataire des délais supplémentaires entre 1 mois et 1 an s’il est de bonne foi.
Étape 5 — Le commandement de quitter les lieux (mois 8–9)
Le commissaire de justice remet le jugement au locataire et lui signifie un délai pour quitter les lieux, généralement 2 mois.
Étape 6 — Le concours de la force publique (mois 9–18)
Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice demande l’intervention des forces de l’ordre au préfet. Durant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars), l’expulsion ne peut pas être exécutée.
Quels sont les délais réels en 2025 ?
Pour un squatteur
- Procédure administrative : 1 à 3 semaines
- Procédure judiciaire : 4 à 24 mois selon la juridiction
Pour un locataire en impayé
Le délai minimal incompressible est de 8 mois, hors trêve hivernale. En pratique, la procédure complète dure souvent près de deux ans.
La variabilité géographique est considérable : le record national a été enregistré à Sens avec 39 mois de procédure, tandis que Paris, Rennes ou Montpellier peuvent traiter certains dossiers en 1 mois (source : Alexia.fr, 2025).
Les cas qui brouillent les frontières
L’ex-locataire qui reste après expiration du bail
Le maintien illicite après un congé ou un jugement d’expulsion ne saurait être assimilé à un squat. La procédure administrative est exclue : seule la voie judiciaire s’applique.
Le locataire Airbnb qui « reste »
Depuis janvier 2025, la loi a évolué : pour être qualifié de squatteur, il suffit désormais de s’être introduit ou maintenu illégalement. Un locataire de courte durée qui refuse de partir peut relèver de la procédure administrative accélérée.
L’hébergé à titre gratuit qui refuse de partir
La personne hébergée à titre gratuit ne peut pas bénéficier de la procédure administrative. Seule la voie judiciaire s’applique.
Le « squatteur avec faux bail »
Si un squatteur produit un faux contrat de location, déposez plainte à la fois pour violation de domicile et pour faux et usage de faux, et consultez immédiatement un avocat spécialisé.
Quelle stratégie selon votre situation ?
| Votre situation | Ce que vous devez faire |
|---|---|
| Squat découvert il y a moins de 48h | Plainte + constat + saisine préfecture immédiatement |
| Squat découvert il y a plus de 48h | Plainte + constat + avocat pour référé judiciaire |
| Locataire avec 1–2 mois d’impayés | Mise en demeure + commandement de payer |
| Locataire avec 3+ mois d’impayés | Avocat + assignation judiciaire sans attendre |
| Locataire qui reste après fin de bail | Procédure judiciaire — pas de voie administrative |
| Airbnb qui ne part pas | Procédure administrative possible depuis 2025 |
| Impossible d’attendre | Vente du bien ou prestataire spécialisé |
Les erreurs les plus fréquentes des propriétaires
1. Confondre les deux situations — une demande préfectorale contre un ex-locataire en impayé sera systématiquement refusée
2. Attendre face à un squatteur — la fenêtre des 48 heures est irrécupérable
3. Ne pas envoyer le commandement de payer assez tôt — la procédure peut commencer dès le premier impayé
4. Croire que la trêve hivernale s’applique aux squatteurs — depuis 2025, elle ne les protège plus
5. Tenter d’expulser soi-même — cela expose le propriétaire à des poursuites pénales
Article rédigé par Jérémy, co-fondateur de Libère Ton Squat. Plus de 500 dossiers traités depuis 2022.
Sources : Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (Kasbarian-Bergé) ; Chambre nationale des commissaires de justice, rapport 2025 ; Trouvervotreavocat.com (2025) ; Alexia.fr (2025).
VOTRE SITUATION
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CHIFFRES CLÉS
48h
fenêtre squatteur
8 mois
délai min. locataire
175K
commandements de payer en 2025
39 mois
record procédure (Sens)
FAQ — Squatteur vs locataire en impayé
Un locataire qui ne paie plus est-il un squatteur ?
Non. Même s’il ne paie plus depuis plusieurs mois, un locataire titulaire d’un bail conserve un statut légal d’occupant. Il ne devient jamais un squatteur au sens juridique — la procédure d’expulsion pour impayés reste distincte et plus longue.
Peut-on utiliser la procédure des 48h contre un locataire en impayé ?
Non. La procédure administrative accélérée est réservée aux squatteurs. Un locataire disposant d’un bail relève de la procédure judiciaire uniquement.
La trêve hivernale s’applique-t-elle aux deux ?
Non. Elle protège uniquement les locataires en impayé (du 1er novembre au 31 mars). Les squatteurs n’en bénéficient plus depuis le 1er janvier 2025.
Combien de mois d’impayés avant de pouvoir expulser un locataire ?
La procédure peut être engagée dès le 2e mois d’impayé, mais l’expulsion effective n’aura lieu qu’après une décision de justice. En pratique, la plupart des propriétaires attendent 3 à 4 mois avant d’agir — ce qui allonge inutilement la procédure totale.
Un squatteur peut-il se transformer en locataire légal ?
Non. Aucun acte unilatéral d’un squatteur (paiement d’EDF, dépôt de courrier, production d’un faux bail) ne lui confère un titre légal d’occupation. Ne jamais accepter de paiement d’un occupant illégal.
Mon locataire en impayé prétend être protégé par la trêve hivernale en décembre. A-t-il raison ?
Pour un locataire en impayé, oui — la trêve hivernale s’applique encore. L’expulsion physique ne peut pas être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars. En revanche, la procédure judiciaire peut se poursuivre : vous pouvez assigner, obtenir un jugement et préparer l’exécution pour le 1er avril.
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