BIEN AVEC LOYERS IMPAYÉS
Votre locataire ne paie plus et refuse de partir ? On rachète votre bien occupé.
Loyers impayés depuis des mois, procédure judiciaire interminable, GLI qui ne couvre pas tout — un bien avec un locataire défaillant est aussi bloquant qu’un squat, mais la procédure est radicalement différente. On connaît la nuance. Offre sous 48h.
✓Biens occupés par des locataires en impayé acceptés
✓Analyse du bail, de la dette locative et de la GLI
✓Offre intégrant la procédure civile en cours
✓Vente possible sans attendre la fin de l’expulsion
Votre bien avec loyers impayés évalué sous 24h
Durée des impayés, bail en cours, procédure engagée — on établit une première évaluation à partir de ces éléments.
Prénom
Téléphone
Ville
Type de bien
Durée des impayés
Procédure engagée ?
Gratuit · Sans engagement · Réponse sous 24h
Offre ferme garantie
Frais à votre charge
Mois de procédure en moyenne sans aide
Premier retour garanti
Locataire en impayé ou squatteur : une distinction qui change absolument tout
C’est la confusion la plus fréquente et la plus coûteuse que font les propriétaires confrontés à un bien bloqué. Un locataire qui ne paie plus ses loyers depuis 6 mois n’est pas un squatteur. Juridiquement, il conserve un titre d’occupation légal tant que son bail n’a pas été résilié par décision judiciaire. Cette nuance, qui peut sembler technique, a des conséquences très concrètes.
Elle signifie que la procédure préfectorale accélérée des 48 heures ne s’applique pas. Elle signifie que la trêve hivernale, supprimée pour les squatteurs depuis 2025, continue de s’appliquer à votre locataire défaillant du 1er novembre au 31 mars. Elle signifie qu’un avocat est obligatoire, que le commandement de payer doit précéder toute saisine du tribunal, et que le délai entre le premier impayé et l’expulsion effective dépasse presque toujours 12 mois.
Pendant tout ce temps, vous continuez à payer votre crédit immobilier, votre taxe foncière, vos charges de copropriété et votre assurance. Vous ne percevez aucun loyer. Et si vous avez une GLI, vous découvrez souvent qu’elle couvre moins que prévu, moins longtemps que prévu, et avec plus de conditions que prévu. C’est exactement pour sortir de cette situation que des propriétaires nous contactent.
SQUAT vs LOCATAIRE IMPAYÉ
Une distinction qui change absolument tout
| Squat | Impayé | |
|---|---|---|
| Procédure applicable | Préfectorale 48h | Judiciaire civile (12 à 24 mois) |
| Trêve hivernale | Supprimée depuis 2025 | Toujours applicable |
| Avocat obligatoire | Non | Oui |
| Commandement de payer | Non requis | Préalable obligatoire |
| GLI applicable | Non | Oui (si souscrite) |
On maîtrise les deux situations — et leurs procédures respectives
Un locataire défaillant, c’est une perte mensuelle certaine avec une issue incertaine.
CE QUE VOUS VIVEZ
CE QU’ON FAIT
Comment se déroule le rachat de votre bien avec loyers impayés
📋
Analyse complète du dossier locatif
On commence par analyser le bail en cours : durée restante, montant du loyer, clauses spécifiques, état de la procédure engagée. On calcule la dette locative totale, on identifie ce que couvre votre GLI et ce qui reste à votre charge. Cette analyse nous permet de comprendre où vous en êtes et d’évaluer le risque résiduel que nous allons reprendre.
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Offre intégrant la dette et le risque procédural
Notre offre intègre trois composantes distinctes : la valeur libre du bien si le locataire était parti, la décote liée à la procédure en cours et aux délais restants, et la dette locative accumulée que nous reprenons à notre charge. On vous explique chacune de ces composantes séparément pour que vous compreniez précisément comment on arrive à notre chiffre.
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Signature et transfert de la procédure
Chez notaire, la vente transfère à l’acheteur l’intégralité des droits et obligations liés au bail en cours, y compris la procédure d’expulsion engagée. Vous sortez du dossier définitivement. Nous reprenons la procédure, gérons la relation avec le locataire et assumons les aléas de la suite.
Ce que personne ne vous dit sur la vente d’un bien avec loyers impayés
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La dette locative appartient au vendeur jusqu’à la vente
Quand vous vendez votre bien avec un locataire en impayé, la dette locative accumulée reste théoriquement votre créance jusqu’à la date de vente. Vous pouvez la céder à l’acheteur ou la conserver pour tenter de la recouvrer ultérieurement. Dans la pratique, la plupart des propriétaires préfèrent céder l’ensemble et tourner la page. On intègre cette réalité dans notre offre.
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L’acheteur reprend le bail à l’identique
Contrairement à ce que certains imaginent, la vente d’un bien loué ne met pas fin au bail en cours. L’acheteur devient le nouveau bailleur et reprend le bail aux mêmes conditions. Si une procédure d’expulsion est engagée, elle continue en son nom. On assume cette responsabilité dès la signature.
🛡️
La GLI ne suit pas automatiquement la vente
Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés, la couverture ne se transfère pas automatiquement à l’acheteur. L’assureur peut même exiger le remboursement des indemnités versées si la vente intervient pendant la période de sinistre. On analyse cette situation avec vous avant la signature pour éviter toute mauvaise surprise.
🏥
La trêve hivernale reste applicable
Votre locataire défaillant bénéficie toujours de la trêve hivernale, contrairement aux squatteurs. Si vous vendez en octobre et que l’expulsion physique est imminente, elle sera suspendue jusqu’au 31 mars. On intègre ce calendrier dans notre évaluation du risque résiduel.
Les situations avec loyers impayés que nous traitons
🕑
Locataire en impayé depuis moins de 6 mois
La procédure n’est peut-être pas encore engagée. C’est paradoxalement le moment où vendre peut être le plus avantageux — la dette accumulée est encore limitée et la décote est moindre. On analyse si vendre maintenant est plus rentable qu’attendre l’issue de la procédure.
📅
Locataire en impayé depuis 6 à 18 mois
La procédure est en cours, un jugement a peut-être déjà été obtenu. La dette locative est significative. On reprend le dossier à l’état où il est et on l’intègre dans notre évaluation. Plus la procédure est avancée, meilleure est notre capacité à estimer le délai résiduel.
⏳
Locataire en impayé depuis plus de 18 mois
Les situations les plus longues correspondent souvent à des dossiers complexes : locataire ayant fait appel du jugement, refus du concours de la force publique, présence de mineurs. On connaît ces configurations et on sait les évaluer précisément.
🏗
Locataire qui dégrade le bien en plus de ne pas payer
Dégradations constatées par huissier, plaintes des voisins, bien dans un état de plus en plus préoccupant. On intègre le coût estimé de remise en état dans notre offre et on achète sans condition sur l’état du bien au départ du locataire.
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Locataire qui conteste la dette et multiplie les recours
Certains locataires défaillants utilisent tous les recours juridiques disponibles pour allonger la procédure. On évalue le risque de cette configuration et on vous présente les options disponibles.
Vendre maintenant ou attendre la fin de la procédure d’expulsion ?
| Rachat immédiat par Libère Ton Squat | Attendre la fin de la procédure | |
|---|---|---|
| Délai | 15 à 30 jours | 12 à 24 mois supplémentaires |
| Loyers perçus pendant ce délai | 0 € dans les deux cas | 0 € |
| Frais procédure restants | À notre charge | À votre charge |
| Trêve hivernale | On gère | Bloque votre expulsion chaque hiver |
| Dégradations supplémentaires | Stoppées à la vente | Risque pendant toute la procédure |
| Recouvrement de la dette | Incertain même après jugement | Incertain même après jugement |
Note importante : La dette locative accumulée est rarement recouvrée en pratique, même après obtention d’un jugement. La plupart des locataires défaillants sont insolvables. Attendre pour « récupérer les loyers » via une condamnation judiciaire est dans la grande majorité des cas une illusion.
Vos questions sur la vente d’un bien avec loyers impayés
Rachetez-vous les biens même si la procédure d’expulsion n’est pas encore engagée ?
Oui. On rachète des biens à toutes les étapes de la procédure : avant le commandement de payer, pendant la procédure judiciaire, après jugement en attente du concours de la force publique. Plus la procédure est avancée, plus notre estimation du délai résiduel est précise.
Comment intégrez-vous la dette locative dans votre offre ?
On calcule la dette totale accumulée depuis le premier impayé, on la compare à ce que votre GLI a couvert ou couvrira, et on intègre le solde dans notre évaluation du risque résiduel. On vous explique précisément cette décomposition lors de notre premier échange.
Mon locataire a des enfants mineurs. Ça complique-t-il la vente ?
La présence de mineurs complique la procédure d’expulsion — le juge peut accorder des délais supplémentaires. On intègre ce facteur dans notre évaluation du risque résiduel. Ça n’empêche pas le rachat mais ça influence la décote.
Ma GLI prend en charge les loyers impayés. Est-ce que ça change quelque chose pour la vente ?
Oui. Si votre GLI prend en charge une partie de vos loyers perdus, votre perte nette mensuelle est réduite — ce qui peut rendre l’attente de la fin de procédure plus supportable financièrement. On intègre la couverture GLI dans notre calcul comparatif vente maintenant versus attente.
Mon locataire prétend que c’est moi qui suis fautif et il contre-attaque en justice. Vous rachetez quand même ?
Oui. Les situations conflictuelles avec procédures croisées sont des dossiers complexes mais que notre équipe traite. On analyse le risque juridique résiduel et on l’intègre dans notre évaluation. Ces dossiers génèrent généralement une décote plus importante.
Je suis en SCI. Est-ce que ça change quelque chose pour la vente ?
La vente d’un bien détenu en SCI nécessite une décision des associés selon les règles statutaires. Si vous êtes gérant majoritaire, la décision vous appartient généralement seul. Si la SCI est à plusieurs associés, un accord est nécessaire. On analyse votre situation au cas par cas.
Mon locataire accepterait peut-être de partir contre une indemnité. Vous gérez ça ?
Dans certains cas, une sortie amiable négociée est plus rapide et moins coûteuse que la procédure judiciaire complète. On peut analyser cette option avec vous avant de décider si le rachat direct est plus avantageux. On ne vend pas une solution unique — on cherche ce qui est le mieux pour votre situation.
Combien de temps pour finaliser la vente si un locataire est en place ?
La vente d’un bien loué ne nécessite pas l’accord du locataire. L’acte authentique peut être signé avec le locataire toujours en place. Comptez 15 à 30 jours entre notre offre et la signature chez notaire, quel que soit l’état de la procédure d’expulsion en cours.
Chaque mois sans loyer est de l’argent que vous ne récupérerez pas. Stoppez la perte.
On analyse votre bail, votre dette locative et votre procédure en cours. On vous fait une offre ferme sous 48h. Gratuitement, sans engagement.
📞 01 86 65 71 36 · Réponse sous 24h · Loyers impayés, bail en cours, procédure engagée · Partout en France · Sans engagement