Réponse en bref
Oui, la présence de squatteurs fait significativement baisser la valeur d’un logement. La décote d’un bien squatté varie généralement entre 30 % et 50 %, selon la durée du squat, les possibilités d’expulsion, l’état du bien et la demande sur le marché local. Dans les cas les plus graves — squat long, dégradations importantes, dossier juridique complexe — la décote peut atteindre 60 %. Cette dépréciation touche à la fois la valeur de revente, la valeur locative et la valeur patrimoniale du bien.
Est-ce que la présence de squatteurs fait baisser le prix d’un logement ?
Oui — et de façon mécanique. Un bien squatté cumule plusieurs risques simultanément : il est inaccessible à la visite, il ne peut pas être livré libre d’occupation, il nécessite probablement des travaux après libération, et il s’accompagne d’une procédure dont les délais et les coûts sont incertains.
L’acquéreur achète le bien en pleine connaissance de cause et prend à sa charge exclusive la responsabilité des démarches futures. Pour compenser ces risques, il exige une décote significative.
Quelle est la décote réelle d’un bien squatté ?
En France, la décote varie généralement entre 30 % et 60 %. Cette fourchette large s’explique par la combinaison de plusieurs facteurs propres à chaque situation.
Fourchette basse (20 à 30 %) : squat récent, bâtiment structurellement sain, zone à forte demande, procédure bien engagée. Exemple : un appartement estimé à 300 000 € à Paris, squatté depuis 2 mois sans dégradations, pourra être vendu entre 210 000 et 240 000 €.
Fourchette haute (50 à 60 %) : squat long, dégradations structurelles majeures, dossier juridique en impasse, zone peu fluide.
Tableau des décotes selon les situations
| Situation | Décote estimée |
|---|---|
| Squat récent (moins de 3 mois), bien en bon état, zone tendue | 20 à 30 % |
| Squat de 3 à 12 mois, dégradations légères, procédure en cours | 30 à 40 % |
| Squat de 12 à 24 mois, dégradations significatives | 40 à 50 % |
| Squat long (plus de 2 ans), dégradations majeures, dossier complexe | 50 à 60 % |
| Bien en très mauvais état, charges impayées, zone peu tendue | Jusqu’à 60 % et au-delà |
Pourquoi une décote aussi importante ? Les 5 facteurs de dépréciation
1. L’inaccessibilité du bien
Un acheteur potentiel ne peut pas visiter le logement. Il achète « sur photo » sans pouvoir évaluer l’état réel des lieux. Cette impossibilité de visite est en elle-même un facteur de décote, car elle introduit une incertitude totale.
2. L’impossibilité de livrer le bien libre
Lors d’une vente classique, le bien est livré libre à la signature. Avec un bien squatté, l’acheteur devra lui-même obtenir la libération — avec les délais, les coûts et les incertitudes que cela implique.
3. Les dégradations matérielles
C’est souvent le poste le plus lourd. Les dégradations les plus fréquentes : serrures forcées, menuiseries fracturées, câbles électriques dénudés, fuites de plomberie, murs taggués, sols abîmés, problèmes d’insalubrité.
En 2018, un propriétaire dans le Vaucluse a constaté entre 40 000 et 60 000 € de dégâts après 16 mois de squat. Plus récemment, une maison estimée à 600 000 € a subi plus de 100 000 € de dégâts après 7 mois d’occupation par plus de 100 personnes.
4. Les frais de procédure à anticiper
L’acheteur doit intégrer dans son prix d’acquisition les frais prévisibles d’expulsion : constat du commissaire de justice (200 à 400 €), honoraires d’avocat (1 200 à 3 500 €), frais d’huissier (500 à 1 000 €), frais de serrurier et remise en état (300 à 3 000 €).
5. L’incertitude sur les délais
En procédure judiciaire, le délai moyen est de 12 à 24 mois, mais il peut s’étendre à 36 mois. Pendant tout ce temps, le bien ne peut être ni loué ni revendu libre. Ce coût d’opportunité est intégré dans la décote exigée.
Comment le squat affecte-t-il la valeur locative ?
Au-delà de la valeur de revente, le squat impacte directement les revenus locatifs. Pendant toute la durée de l’occupation illégale, le propriétaire ne perçoit aucun loyer.
Exemple concret — coût pour le vendeur
Un bien loué 1 200 €/mois : 18 mois de squat = 21 600 € de loyers perdus, auxquels s’ajoutent les charges que le propriétaire continue d’assumer (crédit immobilier, taxe foncière, charges de copropriété).
Un squat de 8 mois dans un appartement loué 850 €/mois = 6 800 € de loyers perdus, plus les frais de remise en état à la sortie.
Quelles sont les conséquences spécifiques pour le vendeur ?
Difficulté à trouver un acquéreur classique
Une agence immobilière classique ne peut pas commercialiser un bien squatté dans les conditions normales. Elle ne peut pas organiser de visites, ne peut pas garantir la livraison à une date précise, et ne dispose pas des outils pour gérer la dimension juridique de la transaction.
Nécessité de cibler des investisseurs spécialisés
Le marché des biens squattés est un marché de niche. Les acheteurs sont des investisseurs professionnels, des marchands de biens ou des structures spécialisées qui connaissent les procédures et savent valoriser ce type d’actifs après libération.
La transparence juridique est indispensable
La transaction se conclut devant notaire. Le vendeur doit fournir l’ensemble des éléments connus sur la situation : historique du squat, procédures engagées, constats réalisés. Dissimuler des informations expose le vendeur à des recours ultérieurs.
Quelles sont les opportunités pour un acheteur averti ?
La décote de 30 à 60 % représente une opportunité réelle pour les investisseurs capables de gérer la procédure d’expulsion et la remise en état. Un bien acheté à 200 000 € avec une valeur libre de 350 000 € offre une plus-value potentielle de 150 000 € — à condition de maîtriser les délais et les coûts.
Le calcul de rentabilité d’un bien squatté
| Poste | Fourchette |
|---|---|
| Prix d’achat (décote 40 %) | −40 % du prix libre |
| Frais de procédure d’expulsion | 2 000 à 5 500 € |
| Remise en état estimée | 5 000 à 100 000 € selon état |
| Loyers perdus pendant la procédure | Variable selon valeur locative |
| Valeur libre attendue après libération | Prix du marché local |
EXEMPLE CONCRET — CALCUL INVESTISSEUR
Bien acheté à 200 000 € (valeur libre : 300 000 €)
Frais d’expulsion : 4 000 €
Remise en état : 15 000 €
Plus-value nette estimée : 81 000 €
Rendement de 38 % sur l’investissement total
La valeur se récupère-t-elle après l’expulsion ?
Oui — mais pas automatiquement et pas entièrement si des dégradations importantes ont eu lieu.
- La valeur structurelle se récupère : une fois le bien libéré et remis en état, il retrouve l’essentiel de sa valeur de marché. L’historique de squat ne constitue pas en soi une décote permanente.
- La valeur locative se récupère immédiatement : dès la libération, le bien peut être remis en location à sa valeur locative normale.
- Décote résiduelle possible : dans certains cas, l’historique peut subsister dans la perception des acheteurs. Une remise en état complète et documentée (photos avant/après, factures de travaux) permet de neutraliser cet effet.
Récapitulatif — Impact chiffré d’un squat
| Impact | Évaluation |
|---|---|
| Décote sur valeur de revente | 20 à 60 % selon situation |
| Perte de revenus locatifs | 100 % pendant la durée du squat |
| Frais de procédure d’expulsion | 300 à 5 500 € |
| Coût de remise en état | 0 à 100 000 € selon dégradations |
| Récupération de valeur post-expulsion | Quasi-totale si remise en état complète |
Le squat est l’un des événements les plus coûteux qu’un propriétaire puisse subir.
Mais avec le bon accompagnement — juridique, terrain et commercial — la perte de valeur peut être limitée : expulsion rapide, vente à un investisseur spécialisé, ou combinaison des deux. Libère Ton Squat propose une évaluation gratuite sous 24h.
Article rédigé par Jérémy, co-fondateur de Libère Ton Squat. Plus de 500 dossiers traités depuis 2022.
Sources : Francesquat.fr (2025) ; Nousachetonsimmo.com ; Gestia-solidaire.com ; Pretto.fr ; Inomega.fr (2025) ; Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
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FAQ — Squat et valeur immobilière
La décote d’un bien squatté est-elle négociable ?
Oui, elle est toujours le résultat d’une négociation. Les éléments qui permettent de réduire la décote sont la solidité du dossier juridique (procédure déjà engagée, constats réalisés), l’état estimé du bien, et la localisation dans une zone à forte demande.
Un notaire peut-il refuser de vendre un bien squatté ?
Non. La vente d’un bien squatté est légale et se déroule de façon classique chez le notaire. Celui-ci sécurise le transfert de propriété et le versement des fonds. Il s’assure simplement que l’acheteur est informé de la situation d’occupation.
Peut-on obtenir un crédit immobilier pour acheter un bien squatté ?
C’est difficile. La plupart des banques refusent de financer un bien squatté en raison de l’incertitude sur la livraison et sur la valeur réelle. Les investisseurs qui achètent ce type de biens le font généralement sur fonds propres ou via des financements alternatifs.
Est-ce que la valeur remonte après une expulsion réussie ?
Oui, rapidement. Une fois le bien libéré et remis en état, il retrouve l’essentiel de sa valeur de marché. La plus-value dégagée entre le prix d’achat squatté et la valeur libre post-libération constitue précisément l’intérêt économique de ce type d’investissement.
Combien de temps faut-il pour récupérer la valeur d’un bien après un squat ?
La valeur se récupère dès que le bien est libéré et remis en état. Si la procédure dure 18 mois et la remise en état 2 mois, la valeur pleine est théoriquement retrouvée 20 mois après le début du squat — en supposant que le marché local est stable.
La décote s’applique-t-elle aussi à la valeur pour l’assurance ?
La valeur assurée du bien reste sa valeur de reconstruction ou de remplacement, indépendamment de son état d’occupation. En revanche, les garanties activables en cas de squat dépendent des clauses spécifiques de votre contrat.
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