Réponse en bref
Si vous découvrez un squat aujourd’hui : appelez le 17 immédiatement, faites constater l’occupation par un commissaire de justice et déposez plainte pour violation de domicile.
Si les conditions légales sont réunies, vous pouvez accéder à la procédure préfectorale accélérée. Le préfet dispose de 48 heures pour statuer sur votre demande.
Si la procédure préfectorale n’est pas applicable, la voie judiciaire s’impose et peut durer 12 à 24 mois selon les juridictions.
Squatteur, locataire défaillant, occupant sans titre : de quoi s’agit-il exactement ?
Avant d’agir, il faut qualifier précisément la situation. Ce n’est pas une formalité : c’est la décision la plus importante que vous allez prendre, parce qu’elle détermine entièrement la procédure applicable, les délais et les coûts.
Cas 1
Le squatteur
Une personne qui occupe votre bien sans droit ni titre. Elle s’est introduite par effraction, par tromperie ou par manoeuvre. C’est une violation de domicile au sens de l’article 226-4 du Code pénal, passible de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023.
Cas 2
Le locataire défaillant
Une personne qui a signé un bail légal avec vous et qui a cessé de payer son loyer ou refuse de quitter les lieux après expiration du bail. Il conserve un statut juridique protégé tant que son bail n’a pas été résilié par décision judiciaire.
Cas 3
L’occupant sans titre
Un ancien locataire dont le bail est expiré, une personne hébergée gratuitement qui refuse de partir. Ces situations ont leurs propres règles, distinctes de la procédure squatteur et de la procédure locataire classique.
Cas 4
Le locataire saisonnier qui refuse de partir
Un vacancier ou un locataire Airbnb dont le séjour est terminé et qui refuse de quitter les lieux. Une proposition de loi adoptée au Sénat le 20 janvier 2026 vise à corriger cette faille en permettant d’activer la procédure préfectorale même si l’entrée initiale était légale.
Cas 5
Le squatteur avec faux bail
Un squatteur qui produit un faux contrat de bail pour se présenter comme locataire légitime. La procédure préfectorale est bloquée jusqu’à ce que la fraude soit démontrée.
La procédure préfectorale : conditions exactes et mécanisme réel
La procédure préfectorale accélérée est la voie la plus rapide pour récupérer un logement squatté. Elle permet d’obtenir l’évacuation forcée sans passer par le tribunal. Mais elle n’est pas accessible dans toutes les situations.
Les trois conditions cumulatives
Première condition : votre bien doit être un local à usage d’habitation, résidence principale ou secondaire. Les garages, terrains et locaux commerciaux vides ne relèvent pas de cette procédure.
Deuxieme condition : l’occupant doit s’être introduit illégalement dans le bien, par effraction, tromperie ou manoeuvre. Si l’entrée était initialement légale, la procédure préfectorale n’est pas applicable.
Troisième condition : une plainte pour violation de domicile doit avoir été déposée et un dossier complet transmis au préfet, incluant titre de propriété et procès-verbal du commissaire de justice.
Le mécanisme exact des délais
Une fois votre dossier complet transmis à la préfecture, le préfet dispose de 48 heures pour statuer. Si le préfet valide la demande, une mise en demeure est signifiée aux occupants avec un délai minimum de 24 heures pour quitter les lieux.
Depuis le décret du 3 novembre 2025, le préfet ne peut plus refuser silencieusement. Tout silence du préfet pendant plus de 2 mois ouvre automatiquement droit à indemnisation de l’Etat.
| Etape | Délai estimé |
|---|---|
| Constat du commissaire de justice | Jour 1 |
| Dépôt de plainte au commissariat | Jour 1 |
| Constitution et envoi du dossier au préfet | Jour 1 à 2 |
| Décision du préfet | 48 heures après réception |
| Mise en demeure signifiée aux squatteurs | 24 heures minimum pour partir |
| Evacuation si refus | 3 à 10 jours |
| Total estimé | 1 à 3 semaines |
Ce que la procédure préfectorale n’est pas
Il existe une idée reçue très répandue selon laquelle la procédure préfectorale ne serait accessible que dans les 48 premières heures suivant le squat. C’est inexact. Le délai de 48 heures est le délai de réponse du préfet, pas un délai depuis l’intrusion.
Quand la procédure judiciaire s’impose : les étapes et les délais réels
Quand la procédure préfectorale n’est pas applicable ou a échoué, la voie judiciaire s’impose. Elle nécessite un avocat et passe devant le tribunal judiciaire du département.
Dépôt de plainte et constat
Indispensables même si la procédure préfectorale n’est pas activable. Le procès-verbal du commissaire de justice est la pièce centrale de tout dossier.
Saisine du tribunal par votre avocat
Votre avocat saisit le juge en procédure de référé (urgence) ou en procédure au fond pour les cas plus complexes.
Audience et jugement
Le juge examine le dossier et prononce l’expulsion. Il peut accorder un délai de 1 à 2 mois aux occupants pour quitter les lieux.
Concours de la force publique
Si les occupants refusent, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. C’est souvent la phase la plus longue.
| Etape | Délai estimé |
|---|---|
| Plainte et constat | Semaine 1 |
| Saisine tribunal par avocat | Semaine 2 à 4 |
| Audience en référé | 1 à 3 mois |
| Jugement et signification | 1 à 2 mois |
| Délai accordé aux occupants | 1 à 2 mois |
| Concours de la force publique | 1 à 6 mois |
| Total meilleur scénario | 4 à 6 mois |
| Total cas standard | 12 à 18 mois |
| Total en Ile-de-France | 18 à 36 mois |
Quels documents rassembler pour constituer votre dossier ?
Documents prouvant votre qualité de propriétaire
Titre de propriété ou attestation notariale, taxe foncière la plus récente, factures à votre nom, contrat d’assurance habitation ou PNO. Si les squatteurs bloquent l’accès, le préfet peut saisir l’administration fiscale dans un délai de 72 heures pour établir vos droits.
Documents prouvant l’occupation illégale
Procès-verbal du commissaire de justice, récépissé du dépôt de plainte pour violation de domicile, photos et vidéos horodatées, témoignages écrits et datés de voisins précisant la date d’arrivée des occupants.
Le protocole des premières heures : ce qu’il faut faire dans l’ordre
Dans la première heure
Appelez le 17 pour signaler l’occupation. Ne tentez pas d’entrer dans le logement seul. Prenez des photos et vidéos horodatées de l’extérieur.
Dans les 2 premières heures
Contactez un commissaire de justice pour organiser le constat officiel. Son procès-verbal est la pièce centrale de tout dossier.
Dans les 6 premières heures
Rendez-vous au commissariat pour déposer une plainte (pas une main courante). Récupérez le récépissé de dépôt.
Dans les 24 à 48 heures
Constituez le dossier complet et transmettez-le à la préfecture si les conditions sont réunies. Sinon, consultez un avocat spécialisé sans attendre.
Les 5 erreurs qui peuvent retourner la situation contre vous
Erreur 1
Tenter d’expulser soi-même
Changer les serrures, couper l’électricité ou entrer par la force expose le propriétaire à des poursuites pénales, même sur son propre bien (art. 226-4-2 du Code pénal).
Erreur 2
Déposer une main courante au lieu d’une plainte
La main courante n’a aucune valeur juridique dans une procédure anti-squat et ne figure pas dans un dossier préfectoral.
Erreur 3
Croire que la procédure préfectorale est inaccessible parce que « les 48 heures sont passées »
Le délai de 48 heures est le délai de réponse du préfet une fois saisi, pas un délai depuis l’intrusion.
Erreur 4
Négliger la traçabilité des communications
Toutes vos démarches doivent être formalisées par écrit. Les appels téléphoniques et messages WhatsApp n’ont aucune valeur probante.
Erreur 5
Confondre squatteur et locataire défaillant
Engager la procédure préfectorale contre un locataire en impayé aboutit à un refus immédiat.
Quelle solution choisir selon votre cas ?
Les conditions préfectorales sont réunies
Constituez le dossier complet et saisissez la préfecture sans attendre. C’est la voie la plus rapide disponible.
La procédure préfectorale ne s’applique pas
Consultez un avocat spécialisé pour saisir le tribunal en référé. Plus vous agissez tôt, plus les délais seront courts.
Le squat dure depuis plusieurs mois
La procédure judiciaire sera longue. Evaluez si attendre est financièrement rationnel par rapport à une vente immédiate du bien avec décote.
Vous ne pouvez pas attendre ou gérer la procédure
Vente du bien squatté à un investisseur spécialisé ou prise en charge complète par Libère Ton Squat.
Vous êtes en succession ou en indivision
Consultez simultanément votre notaire et un professionnel spécialisé pour coordonner les deux dimensions.
Qui appeler et dans quel ordre ?
Le commissaire de justice
Votre premier interlocuteur professionnel. Il constate officiellement l’occupation illégale et dresse le procès-verbal indispensable au dossier préfectoral.
La police ou la gendarmerie
Pour le dépôt de plainte. Les forces de l’ordre ne peuvent pas expulser directement sans décision administrative ou judiciaire.
L’avocat spécialisé en droit immobilier
Indispensable pour la procédure judiciaire. Pour la procédure préfectorale, son intervention n’est pas légalement obligatoire mais fortement recommandée.
Le notaire
En cas de succession ou d’indivision, l’interlocuteur central pour l’attestation de propriété et la coordination entre héritiers.
Un prestataire spécialisé en biens squattés
Pour les propriétaires qui ne peuvent pas ou ne souhaitent pas gérer la procédure, un prestataire comme Libère Ton Squat prend en charge l’intégralité des démarches.
Les évolutions législatives récentes que tout propriétaire doit connaître
Loi du 27 juillet 2023
La loi Kasbarian-Bergé : le texte de référence
Renforcement des sanctions (jusqu’à 3 ans et 45 000 euros d’amende), extension de la protection aux résidences secondaires, transfert du pouvoir d’expulsion du juge au préfet via la procédure administrative accélérée.
Décret du 3 novembre 2025
L’indemnisation automatique
Tout refus ou silence du préfet pendant plus de 2 mois ouvre automatiquement droit à indemnisation, calculée sur la base du loyer théorique du bien.
Depuis le 1er janvier 2025
Suppression de la trêve hivernale pour les squatteurs
Les squatteurs ne bénéficient plus de la trêve hivernale. L’expulsion peut intervenir à tout moment de l’année. Cette protection reste en vigueur pour les locataires titulaires d’un bail.
Sénat, 20 janvier 2026
Proposition de loi Estrosi-Sassone (en cours d’examen)
Adoptée par 230 voix contre 102, elle vise à permettre de déclencher la procédure préfectorale même quand l’entrée initiale était légale (locations saisonnières type Airbnb). Ce texte est en cours d’examen à l’Assemblée nationale.
Le guide en un coup d’oeil
| Situation | Procédure | Délai | Professionnels |
|---|---|---|---|
| Conditions préfectorales réunies | Administrative (préfet) | 1 à 3 semaines | Commissaire de justice, police |
| Conditions préfectorales non réunies | Judiciaire en référé | 4 à 18 mois | Avocat, commissaire de justice |
| Squat ancien et complexe | Judiciaire au fond | 18 à 36 mois | Avocat spécialisé |
| Vous ne pouvez pas attendre | Vente ou prise en charge | 15 à 30 jours | Libère Ton Squat |
| Succession ou indivision | Coordonnée notaire | Variable | Notaire et prestataire spécialisé |
Sources : Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (Kasbarian-Bergé) ; Décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 ; Art. 226-4 et 315-1 du Code pénal ; Proposition de loi Estrosi-Sassone adoptée au Sénat le 20 janvier 2026 ; Kohen Avocats (2025) ; Service-Public.fr
48h
Délai de réponse du préfet (procédure administrative)
1 à 3
semaines pour évacuation si procédure préfectorale aboutit
12-36
mois de procédure judiciaire en Ile-de-France en moyenne
Appel d’urgence
📞 17 : forces de l’ordre
⚖️ Commissaire de justice : pour le constat officiel
Ne tentez pas d’entrer seul dans le logement.
Vous ne pouvez pas attendre ?
Libère Ton Squat rachète votre bien squatté ou prend en charge l’intégralité de la procédure. Offre sous 48h, sans frais.
Vos questions sur la gestion d’un bien squatté
La procédure préfectorale est-elle accessible uniquement dans les 48 premières heures ?
Non, c’est une confusion très répandue. Le délai de 48 heures est le délai dont dispose le préfet pour statuer sur votre demande une fois qu’il a reçu votre dossier complet. La loi ne fixe pas de délai depuis l’intrusion pour saisir le préfet.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
Non depuis le 1er janvier 2025. La trêve hivernale a été supprimée pour les squatteurs. Elle continue de s’appliquer aux locataires titulaires d’un bail en situation d’impayé.
Peut-on vendre un bien squatté sans attendre la fin de la procédure ?
Oui. La vente d’un bien squatté est légale et se déroule chez notaire. L’acheteur reprend la procédure d’expulsion à son compte. La décote appliquée varie entre 25 et 45 % selon la situation.
Que faire si le préfet refuse d’intervenir ?
Depuis le décret du 3 novembre 2025, tout refus ou silence du préfet pendant plus de 2 mois ouvre automatiquement droit à indemnisation de l’Etat. Un recours devant le tribunal administratif est également possible.
Que faire si les squatteurs prétendent avoir un bail ?
Exigez la communication du document. S’il s’agit d’un faux, déposez une plainte pour faux et usage de faux. La procédure préfectorale est suspendue en présence d’un bail, même contesté, jusqu’à ce que la fraude soit établie judiciairement.
Mon bien est en succession et il est squatté. Par où commencer ?
Contactez simultanément votre notaire pour l’attestation de propriété indispensable à toute procédure, et un professionnel spécialisé pour qualifier la situation et engager les démarches sans perdre de temps.
Combien coûte une procédure d’expulsion de squatteur ?
Entre 3 000 et 8 000 euros pour une procédure judiciaire complète selon la durée et la complexité. Ces frais peuvent être partiellement couverts par certaines assurances PNO avec garantie occupation illicite.
La proposition de loi de 2026 est-elle déjà applicable ?
Non. La proposition de loi Estrosi-Sassone a été adoptée en première lecture au Sénat le 20 janvier 2026 mais n’a pas encore été définitivement promulguée. Seule la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 et le décret du 3 novembre 2025 font actuellement foi.
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